Od 1. januára vstupuje do účinnosti novela Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. O zmenách sme už čiastočne informovali tu a tu. Teraz sa zameriame na ďalšie podstatné novinky a úpravy pravidiel.
Upresnenie vymedzenia pozemku
Zákon upresňuje ako v nájomnej zmluve vymedziť pozemok (predmet nájmu). Pre platnosť zmluvy je nevyhnutné, aby bolo jednoznačné, akého pozemku sa týka. S týmto je v praxi dlhodobo problém. Bežne sa stretávam so zmluvami, ktoré sú v identifikácii predmetu nájmu nedostatočné. Potom je dôsledkom neplatnosť zmluvy. Zákon určuje ako rozsah vymedzenia názov okresu, názov katastrálneho územia, označenie registra (C,E), parcelné číslo, výmera (celá alebo prenajímanej časti) a spoluvlastnícky podiel. Prípustné je aj iné vymedzenie, pokiaľ je možné na základe neho jednoznačne určiť pozemok počas trvania zmluvy. Dôležité a v praxi často opomínané je jednoznačné určenie časti pozemku, ak sa prenajíma iba časť. Je potrebné identifikovať, ktorá časť je predmetom nájmu. Nestačí uviesť výmeru časti.
Zákaz dohody o predkupnom práve
Súčasťou nájomnej zmluvy už nemôže byť dohoda o predkupnom práve k prenajatému pozemku. To nevylučuje uzavretie takejto dohody v samostatnej zmluve.
Zvýšenie minimálnej doby nájmu a výpovedná lehota pri dobe neurčitej
Zvyšujú sa minimálne doby nájmu, na ktoré je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu, pri niektorých kultúrach a plodinách. Minimálna doba 10 rokov je pri založení alebo obnove porastu špargle a pri poraste drobného ovocia. Minimálna doba 20 rokov sa vzťahuje na ovocný sad, vinohrad, chmeľnicu, ich založenie a obnovu. Všeobecná minimálna doba nájmu ostáva 5 rokov.
Mení sa výpovedná lehota pri zmluve na dobu neurčitú z 5 rokov na jeden rok. V zmluve je možné dohodnúť aj inú výpovednú lehotu. Doteraz dohoda nebola možná. Zároveň ale nesmie zmluva skončiť skôr, ako je minimálna doba nájmu (5, 10, 20 rokov). Napríklad, ak bude zmluva s ročnou výpovednou lehotou vypovedaná rok od začiatku nájmu, neskončí po dvoch rokoch, ale až po piatich (ak nejde o prípad dlhšej minimálnej doby).
Rozšírenie ustanovení o nájomnej zmluve aj na iné zmluvy
Niektoré pravidlá týkajúce sa nájomných zmlúv sa budú vzťahovať aj na zmluvy o výpožičke a iné nepomenované zmluvy (zmluvy, ktoré nemožno zaradiť do inej kategórie). Ide najmä o povinnú písomnú formu a požiadavky na trvanie (dobu nájmu) a spôsob ukončenia vzťahu.
Doterajšie vzťahy (uzatvorené do 31. decembra 2025) nevyhovujúce novým požiadavkám ostávajú v platnosti do 31. decembra 2030.
Oprava ustanovenia o neaktívnych vlastníkoch
Predchádzajúca novela z roku 2021 zmenila ustanovenie § 12 ods. 4 zákona do nezmyselnej, nevykonateľnej podoby. Súčasná novela toto ustanovenie opravuje. Podstatou je riešenie situácie, keď vlastník pozemku nejaví záujem o svoje vlastníctvo. Je neaktívny. To znamená, že neodpovedá na návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy, nemá záujem pozemok prenajať inému nájomcovi a ani ho sám neužíva. V takom prípade, ak užívateľ pozemku navrhne vlastníkovi uzatvorenie zmluvy, poučí ho o dôsledkoch nekonania a napriek tomu vlastník ostáva neaktívny, po 2 mesiacoch od doručenia návrhu zmluvy vlastníkovi sa predpokladá, že vznikol zo zákona nájomný vzťah.
Zmeny v náhradnom užívaní (§ 12a až 12c)
Menšie zmeny nastali aj v náhradnom užívaní pri uzatváraní podnájomných zmlúv resp. rozhodnutiach okresných úradov postupmi podľa § 12a až 12c. Doplnili sa nové dôvody zániku rozhodnutia, a to pokiaľ nastane prevod (predaj, darovanie) alebo prechod (dedenie) vlastníctva k pozemkom, za ktoré bol vydaný náhradný (podnájomný) pozemok. Taktiež rozhodnutie zaniká, pokiaľ dôjde k inej dohode (vrátenie alebo premiestnenie náhradného pozemku) medzi osobou, ktorej bol vydaný náhradný pozemok a podnikom, ktorý náhradný pozemok vydal.
Ruší sa limit 150 ha ako celkovej výmery pôdy, ktorú mohol obhospodarovať navrhovateľ, ktorý žiadal vydať náhradný pozemok za podielové spoluvlastníctvo. Po novom však náhradný pozemok vydaný za podielové spoluvlastníctvo musí obhospodarovať jeden užívateľ.
Od roku 2029 sa ruší postup podľa § 12b a 12c. Doterajšie rozhodnutia však ostávajú naďalej v platnosti, takže nejde o podstatnú zmenu. V prípade zániku takýchto rozhodnutí od roku 2029 (budú sa uplatňovať doterajšie pravidlá zániku), je možné postupovať podľa § 12a.
Nový spôsob uzatvárania zmlúv so SPF
Ruší sa prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy medzi Slovenským pozemkovým fondom (SPF) a doterajším nájomcom. SPF rok až 2 mesiace pred skončením nájomnej zmluvy zverejní na svojom webe zoznam pozemkov, ktorým končí nájom a termín, do ktorého je možné prejaviť záujem o prenajatie týchto pozemkov. Zmeškanie termínu má za následok stratu možnosti uzavrieť zmluvu.
SPF prednostne uzatvorí zmluvu so záujemcom, ktorý má od ostatných vlastníkov v danej lokalite (obvode zmluvy) prenajatú najväčšiu výmeru. SPF môže doterajšiu zmluvu rozdeliť viacerým záujemcom. Taktiež oddelí časť doterajšej zmluvy, ak záujem prejaví mladý farmár alebo malý podnik alebo mikropodnik, ktorý vykonáva (alebo bude vykonávať) špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu. Obvod zmluvy je však možné rozdeliť, iba pokiaľ to je možné, účelné a racionálne z pohľadu užívania.
Autor článku: Lukáš Hríbik – Agro evidencia s. r. o.
Zdroj: Poľnoinfo.sk
